2017年长租公寓民宿行业深度分析及研究报告（5份资料）
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1、(咨询特价)年长租公寓行业深度分析报告39页
2、(咨询特价)年长租公寓行业专题研究报告25页
3、(咨询特价)年长租公寓行业深度研究报告20页
4、(咨询特价)年民宿行业深度研究报告21页
5、(咨询特价)年度中国长租公寓发展情况分析报告33页
目录
租房——服务两亿人，规模过万亿的市场 4
租房是满足1 亿“新城市人”居住需求的主要手段 . 4
全国住房租赁市场规模已超万亿 6
但租金变动反映收入增长，涨幅预期并不高 8
两大新趋势：消费升级+城市分化 . 11
租房市场面临消费升级 11
品牌长租公寓整装待发 13
城市分化即将出现，未来聚焦一线及核心二线城市 . 15
有品牌、成本低的公司将致胜 17
国际经验表明，住房租赁是个慢工出细活的行业 . 17
中国长租公寓市场将逐步走向品牌化、集中化 18
盈利模屎客源很丰富，低成本获取房源才守键 . 22
附录：他山之石——日本和美国的品牌公寓经验 28
日本住房租赁市场概况 28
大东建托——日本委托承建+建后代租的产业链闭环模式代表 . 30
美国公寓品牌Equity Residential (EQR)——牺牲规模，聚焦核心区域 36
图表
图表1: 全国流动人口居住方式有超过2/3 源于租住私房 . 4
图表2: 全国租房人口总量约有1.8 亿人 . 5
图表3: 毕业大学生构成租房的一大需求群体 5
图表4: 流动非农和农业人口构成租房的另外两大群体 6
图表5: 全国住宅租赁市场规模测算 . 6
图表6: 全国流动人口增速在近几年开始放缓 7
图表7: 中国大多数城市住房自有率在80~100% . 7
图表8: 金融危机后美国住房自有率已降至64%水平 8
图表9: 日本住房自有率已从65~67%下降到62% 8
图表10: 大多数二线城市的租金/收入水平在20~30%区间 . 8
图表11: 美国租金负担水平近几年接近30% . 9
图表12: 欧洲各国租金负担水平一览 . 9
图表13: 香港各类屋宇单位类型占比情况 . 9
图表14: 香港平均租金负担水平在14~16%之间 . 9
图表15: CPI——租赁房房租近5 年涨幅在2%上下 9
图表16: 样本城市08 年至今房价与租金涨幅对比 10
图表17: 澳大利亚的租金与家庭收入相关性强，两者呈同步上升趋势 . 10
图表18: 传统租房过程中的诸多痛点有待解决 . 11
图表19: 90%以上人认为租房中介收费不合理 12
图表20: 90 后已成为当前租房主力 12
图表21: 长租公寓与传统租房的比较 12
图表22: 20 城市中高端租赁市场规模测算表 . 13
图表23: 20 城市中高端租赁市场规模增量测算表 . 14
图表24: 全国热点城市房价涨幅一览 15
图表25: 部分热点城市平均首臵年龄已超过35 岁 15
图表26: 潜力租房市场筛选：将聚焦一线及核心二线城市 . 16
图表27: 重点城市房价收入比一览 . 16
图表28: 重点城市适龄人口未购房比例一览 16
图表29: 各省的高校毕业生也主要集中在省会城市 . 16
图表30: 美国EQR 与日本大东建托营业利润率比较 17
图表31: 美国公寓类REITs 的股息收益率以及FFO 增速（近两年）在行业内均处于低位 . 17
图表32: 主要长租公寓品牌分类 . 18
图表33: 主要长租公寓品牌信息汇总 18
图表34: 长租公寓行业主要融资事件一览 19
图表35: 青客样板房展示 19
图表36: 青客的地图找房界面 20
图表37: 合肥红璞公寓展示 . 20
图表38: 招商蛇口壹公寓三条产品线一览 21
图表39: 壹公寓实景展示 21
图表40: 集中式和分布式模式比较 . 22
图表41: 目前市面上主要长租公寓品牌模式分类 23
图表42: 品牌公寓租金溢价构成示意图 . 23
图表43: 长租公寓租金溢价率情况 . 24
图表44: 长租公寓盈利测算变量说明 25
图表45: 分布式长租公寓盈利测算——如放弃隔断间，收益率将显著下降 . 25
图表46: 集中式长租公寓盈利水平测算 . 26
图表47: 广州红璞公寓内部人收益率（IRR）敏感性分析 . 26
图表48: 日本出租住房占住房总存量约30% 28
图表49: 日本出租类住房每年新开工量占新开工总量的约40% 28
图表50: 出租住房中私人住房占比高达79% 29
图表51: 日本各大都市圈及重点区域租金走势 . 29
图表52: 日本专业机构管理下的出租率更高 30
图表53: 大东建托发展历程 . 30
图表54: 大东建托的委托建设+租赁（LMTS）的产业链闭环模式 . 31
图表55: 大东建托在管物业数量呈稳健增长态势 31
图表56: 大东建托在管物业规模在行业内连续20 年排名第一 31
图表57: 大东建托在管物业中以住宅为主 32
图表58: 除了金融危机时期，大东建托在管物业出租率始终维持在较高水平 . 32
图表59: 大东建托目标市场进入准则 33
图表60: 大东建托历年收入和利润保持稳增长 . 33
图表61: 大东建托收入结构分拆，租赁收入已提升至55%水平 34
图表62: 大东建托租赁板块毛利率偏低 . 34
图表63: 大东建托的利润来源主要来自建筑板块 34
图表64: 大东建托历史股价走势一览 35
图表65: EQR 聚焦核心城市，缩减公寓管理规模 . 36
图表66: 核心城市的房价收入比明显高于EQR 原先布局的非核心城市 . 37
图表67: 目前EQR 在核心区域管理公寓规模超8 万套，占比超70% 37
图表68: 金融危机之后美国住宅租赁空臵率持续下降 37
图表69: EQR 核心区域住宅租赁空臵率仅有3~4% 37
图表70: 美国CPI 租金指数自上世纪80 年代持续上升 38
图表71: EQR 核心区域租金涨幅明显 . 38
图表72: EQR 历年租金收入平稳上升 . 38
图表73: EQR 营业毛利率也持续上升 . 38
图表74: EQR 历年运营收益金（FFO）情况 . 38
图表75: EQR 历年每股分红情况 . 38
图表76: EQR 属于重资产运营模式 39
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